Accueil › Loyers impayés
Agissez vite et par écrit : un rappel, puis une mise en demeure. Si le locataire ne régularise pas, il faut saisir le juge de paix du canton où se trouve le logement. Il peut condamner le locataire à payer les arriérés et, si nécessaire, prononcer la résolution du bail et autoriser l'expulsion. Le propriétaire ne peut jamais se faire justice lui-même : changer les serrures, couper l'eau ou l'électricité ou retenir les affaires du locataire est interdit.
1. Ne pas laisser la dette s'installer
Aucun nombre minimum de loyers impayés n'est exigé pour agir. Plus vous attendez, plus l'arriéré grossit et plus il sera difficile à récupérer. Dès le premier retard :
- contactez le locataire pour comprendre la situation : perte d'emploi, maladie, oubli, ou contestation sur l'état du logement ;
- gardez une trace écrite de tous les échanges ;
- si le locataire est de bonne foi, un plan d'apurement écrit et signé par les deux parties peut régler le problème sans procédure.
2. Envoyer une mise en demeure
Si le rappel reste sans effet, envoyez une mise en demeure par recommandé. Elle indique le montant exact dû, mois par mois, fixe un délai pour payer et annonce qu'à défaut, le juge sera saisi. Envoyée par un avocat, elle a souvent plus de poids et prépare correctement la suite.
3. Saisir le juge de paix
Les litiges relatifs aux baux relèvent du juge de paix du canton où se situe le bien, qui est saisi par requête ou par citation d'huissier. Le juge peut notamment :
- condamner le locataire à payer les loyers et charges impayés, avec les intérêts ;
- prononcer la résolution du bail aux torts du locataire, avec une indemnité ;
- autoriser l'expulsion ;
- accorder au locataire des délais de paiement s'il l'estime justifié.
Avant tout procès, une tentative de conciliation devant le juge de paix est également possible. Elle aboutit parfois rapidement à un accord constaté par le juge, qui peut être exécuté comme un jugement.
4. Récupérer le logement : l'expulsion
L'expulsion n'est possible qu'en vertu d'une décision de justice et elle est réalisée par un huissier. Le locataire dispose en principe d'un délai d'au moins un mois après la signification du jugement pour quitter les lieux, et le CPAS est informé de la procédure afin de pouvoir l'aider. Le juge peut aménager ce délai selon la situation. Des règles particulières peuvent aussi limiter les expulsions pendant l'hiver : faites vérifier le calendrier au moment d'agir.
5. Et la garantie locative ?
La garantie locative ne peut pas être utilisée pour payer les loyers en cours de bail sans l'accord du locataire. Elle est libérée à la fin du bail, soit avec l'accord écrit des deux parties, soit sur la base d'une décision de justice. Le juge de paix peut donc, dans le même jugement, ordonner sa libération en votre faveur à concurrence des sommes dues.
Les erreurs à éviter
- changer les serrures, couper les compteurs ou vider le logement : ces voies de fait sont interdites et peuvent engager votre responsabilité, y compris pénale ;
- accepter des paiements en espèces sans délivrer de reçu ;
- laisser passer plusieurs mois sans réaction écrite ;
- lancer une procédure sans avoir rassemblé le bail, l'état des lieux d'entrée et un décompte précis des sommes dues.
Me Midani intervient pour les propriétaires bailleurs, particuliers ou sociétés, à chaque étape : mise en demeure, conciliation, procédure devant le juge de paix et exécution du jugement. Voir aussi la page droit de l'immobilier et du bail à Bruxelles.
Questions fréquentes
Combien de mois de loyers impayés faut-il attendre avant d'agir ?
La loi n'impose aucun minimum. Il est conseillé de réagir dès le premier retard, par écrit, puis de saisir le juge de paix si la situation n'est pas régularisée après une mise en demeure.
Puis-je changer la serrure si mon locataire ne paie plus ?
Non. Le propriétaire ne peut pas récupérer son bien sans décision de justice. Seul un huissier, sur la base d'un jugement, peut procéder à une expulsion.
Puis-je garder la garantie locative pour couvrir les loyers impayés ?
Pas de votre propre initiative. La garantie est libérée à la fin du bail avec l'accord des deux parties ou sur décision du juge de paix, qui peut l'attribuer au propriétaire à concurrence de ce qui lui est dû.
Combien de temps dure une procédure devant le juge de paix à Bruxelles ?
Cela dépend du canton et de l'attitude du locataire. Lorsque le locataire ne comparaît pas ou ne conteste pas, un jugement peut être obtenu en quelques semaines à quelques mois. L'expulsion intervient ensuite, après signification du jugement.
Le juge peut-il accorder des délais au locataire ?
Oui. Le juge peut accorder des délais de paiement au locataire de bonne foi, ou aménager le délai d'expulsion selon sa situation.
Les règles sont-elles les mêmes pour un bail commercial ?
Les baux commerciaux obéissent à des règles propres, mais le juge de paix reste compétent et les étapes sont comparables : mise en demeure, procédure, résolution du bail. Me Midani intervient pour les deux types de baux.
Cette page donne une information générale sur le droit belge à la date indiquée. Chaque situation est différente : elle ne remplace pas un conseil adapté à votre cas.